Σε νέες διευκρινήσεις σχετικά με το νέο χαράτσι που μπήκε από τις 9 Ιανουαρίου 2012 στις ζωές των ιδιοκτητών ακινήτων –το ενεργειακό πιστοποιητικό- προχώρησε το υπουργείο Περιβάλλοντος.
Δείτε τις απαντήσεις στα κρίσιμα ερωτήματα που ενδεχομένως να προκύψουν εφόσον θελήσετε να ενοικιάσετε ακίνητο από εδώ και στο εξής.
1. Ερ: Για ποια ακίνητα ισχύει η υποχρέωση έκδοσης του ενεργειακού πιστοποιητικού;
Η υποχρέωση έκδοσης Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίων (ΠΕΑ) ισχύει πλέον και για τις περιπτώσεις «νέων συμβάσεων μίσθωσης μεμονωμένων ιδιοκτησιών κτιρίων ή τμημάτων αυτών, άνω των πενήντα (50) τ.μ., που έχουν αποκλειστική χρήση κατοικία και επαγγελματική στέγη και αποτελούν αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες».
2. Ερ: Υπάρχει πλήρης κατάλογος με τα ακίνητα που εξαιρούνται από την υποχρέωση έκδοσης του πιστοποιητικού;
Εξαιρούνται οι βιομηχανικές και βιοτεχνικές εγκαταστάσεις, τα κτήρια αγροτικών χρήσεων (πλην κατοικιών), τα εργαστήρια, τα κτήρια αποθήκευσης, τα πρατήρια υγρών καυσίμων και οι χώροι στάθμευσης αυτοκινήτων.
3. Ερ: Για ποια ακίνητα δεν ισχύει η υποχρέωση έκδοσης του ενεργειακού πιστοποιητικού;
Η υποχρέωση δεν ισχύει στην περίπτωση ανανέωσης υφιστάμενων συμβάσεων μίσθωσης, λαμβάνοντας υπόψη ότι ως «μίσθωση ακινήτου» νοείται κάθε νέα μίσθωση κτιρίου ή τμήματος αυτού, η οποία καταρτίζεται για πρώτη φορά προς νέο μισθωτή που εγκαθίσταται για πρώτη φορά στο μίσθιο.
4. Ερ: Δηλαδή αν ανανεώσω το συμβόλαιο με τον ίδιο ενοικιαστή αλλά με διαφορετικούς όρους (π.χ χαμηλότερο ενοίκιο) δεν χρειάζομαι πιστοποιητικό;
Η εγκύκλιος είναι σαφής: «Ανανέωση ή παράταση της σύμβασης μίσθωσης θεωρείται η περίπτωση όπου για το ίδιο ακίνητο εξακολουθεί να είναι ίδιος ο μισθωτής ανεξάρτητα από το ποσό του μισθίου». Σε περίπτωση όμως που ο ενοικιαστής ή τα τετραγωνικά μέτρα του ακινήτου που μισθώνεται μεταβληθούν (σ.σ τα τετραγωνικά μπορεί να μεταβληθούν λόγω νομιμοποίησης αυθαίρετου χώρου για παράδειγμα), τότε πρόκειται για περίπτωση νέας σύμβασης και άρα απαιτείται η έκδοση πιστοποιητικού.
5. Ερ: Η έκδοση του πιστοποιητικού θα πρέπει να προηγείται της υπογραφής του συμβολαίου με τον ενοικιαστή;
Ναι καθώς, σε κάθε μίσθωση ακινήτου, ο αριθμός πρωτοκόλλου του ΠΕΑ πρέπει να αναγράφεται στο ιδιωτικό ή συμβολαιογραφικό μισθωτήριο έγγραφο. Προφανώς για να πάρετε αριθμό πρωτοκόλλου θα πρέπει να προχωρήσετε στη διαδικασία έκδοσης του πιστοποιητικού. Αν δεν το κάνετε, θα συναντήσετε πρόβλημα στις εφορίες καθώς «η φορολογική αρχή δε θεωρεί μισθωτήρια έγγραφα εάν δεν προσκομίζεται ενώπιον της ισχύον ΠΕΑ». Ρητά, στην εγκύκλιο του υπουργείου Περιβάλλοντος, αναφέρεται ότι από τις «09.01.2012 οι αρμόδιες Δ.Ο.Υ. δεν θα παραλαμβάνουν νέα μισθωτήρια προς θεώρηση, εάν δεν αναγράφεται σε αυτά ο αριθμός πρωτοκόλλου του ΠΕΑ και εάν δεν προσκομίζεται το πρωτότυπο ή γνήσιο αντίγραφο του ΠΕΑ για επίδειξη στη Δ.Ο.Υ., ανεξάρτητα από την ημερομηνία υπογραφής της σύμβασης μίσθωσης».
6. Ερ: Και αν δεν συνάψω συμβόλαιο με τον ενοικιαστή;
Σε αυτή την περίπτωση, αν σας πιάσουν, θα έχετε μπλεξίματα με την εφορία καθώς θα θεωρηθεί ότι έχετε κάνει απόκρυψη του εισοδήματος από τα ενοίκια. Επίσης, να γίνει με τον ενοικιαστή (π.χ δεν καταβάλλει τα ενοίκια) θα έχετε μπλεξίματα καθώς απαραίτητη προϋπόθεση για να προσφύγετε στα δικαστήρια και να ζητήσετε τα χρήματά σας είναι να υπάρχει υπογεγραμμένο συμβόλαιο και θεωρημένο από την Δ.Ο.Υ.
7. Ερ: Ποια είναι η ημερομηνία έναρξης της υποχρέωσης έκδοσης του πιστοποιητικού;
Ως ημερομηνία έναρξης της υποχρέωσης έκδοσης του πιστοποιητικού νοείται η ημερομηνία θεώρησης της σύμβασης από την οικεία Δ.Ο.Υ. και όχι η ημερομηνία υπογραφής της σύμβασης μίσθωσης
8. Ποια είναι η «ημερομηνία λήξης» του πιστοποιητικού;
Η διάρκεια ισχύος του ΠΕΑ είναι δέκα (10) έτη. «Για το διάστημα των δέκα χρόνων ισχύος του ΠΕΑ (και εφόσον δεν έχει εκδοθεί νέο ΠΕΑ για το συγκεκριμένο ακίνητο) χρησιμοποιείται το ίδιο ΠΕΑ και δεν απαιτείται η έκδοση νέου ΠΕΑ, για όσες περιπτώσεις νέων μισθώσεων προκύψουν». Δηλαδή, αν εκδώσετε το πιστοποιητικό τώρα και αλλάξετε ιδιοκτήτες μέσα στα επόμενα 10 χρόνια, δεν θα απαιτηθεί η έκδοση νέου πιστοποιητικού.
9. τι γίνεται αν θέλω να αγοράσω ή να πουλήσω ακίνητο;
Η έκδοση ενεργειακού πιστοποιητικού είναι απαραίτητη για την αγορά ή την πώληση ακινήτου από τις 9 Ιανουαρίου του 2011. Όπως υπενθυμίζει το υπουργείο Περιβάλλοντος στην εγκύκλιό του «το μέτρο αυτό εφαρμόζεται ήδη από τις 9 Ιανουαρίου 2011 σε όλες τις περιπτώσεις αγοράς-πώλησης ακινήτων, προκειμένου να ολοκληρωθεί η δικαιοπραξία και να υπογραφούν τα οριστικά συμβόλαια»
10. Υπάρχει περίπτωση να παραταθεί η εξαίρεση των ενοικιάσεων από την υποχρέωση έκδοσης του πιστοποιητικού;
Σε πρόσφατη απάντηση του αρμόδιου υπουργού σε βουλευτή της Νέας Δημοκρατίας σχετικά με το συγκεκριμένο θέμα, το ενδεχόμενο παράτασης έμεινε ανοικτό. Βέβαια, θα πρέπει να υπάρξει επίσημη ανακοίνωση καθώς το μέτρο προς το παρόν ισχύει κανονικά
10+1: Και πόσο κοστίζει το ενεργειακό πιστοποιητικό;
Το κόστος μπορεί να φτάσει ακόμη και στα 2,5 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο (ανάλογα με την κατηγορία του ακινήτου) ενώ η ΠΟΜΙΔΑ δημοσιεύει τις λεπτομέρειες για το νέο χαράτσι που πέφτει στις πλάτες των ιδιοκτητών. Η υποχρέωση έκδοσης Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) επεκτείνεται από την 9η Ιανουαρίου 2012 και σε όλες τις νέες μισθώσεις μεμονωμένων ιδιοκτησιών κτιρίων (διαμερισμάτων, καταστημάτων, γραφείων κλπ.). Η παρ. 3 άρθρου 14 του ΚΕΝΑΚ ορίζει ότι «...Σε κάθε μίσθωση ακινήτου, ο αριθμός πρωτοκόλλου του ΠΕΑ πρέπει να αναγράφεται στο ιδιωτικό ή συμβολαιογραφικό μισθωτήριο έγγραφο. Η φορολογική αρχή δε θεωρεί μισθωτήρια έγγραφα εάν δεν προσκομίζεται Πιστ/κό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ)».
Ως «μίσθωση ακινήτου» νοείται κάθε μίσθωση ακινήτου με κτίσματα που καταρτίζεται για πρώτη φορά από την ημέρα ισχύος της διάταξης, προς νέο μισθωτή που εγκαθίσταται για πρώτη φορά στο μίσθιο. Συνεπώς από τις 9.1.2012 οι Δ.Ο.Υ. δεν θα παραλαμβάνουν νέα μισθωτήρια προς κατάθεση, με μεταγενέστερη ημερομηνία υπογραφής, αν δεν αναγράφεται ο αριθμός πρωτοκόλλου του ΠΕΑ και δεν προσκομίζεται μαζί και αυτό για επίδειξη στη Δ.Ο.Υ.
ΕΞΑΙΡΟΥΝΤΑΙ από την παραπάνω υποχρέωση οι εξής κατηγορίες μισθωτικών συμβάσεων:
1. Νέες μισθώσεις κτισμάτων (κατοικιών-επαγγ/κών) συνολικής επιφανείας κάτω των 50 τ.μ.
2. Παρατάσεις παλαιών μισθώσεων με τον αυτό υφιστάμενο μισθωτή.
3. Τροποποιήσεις όρων υφισταμένων μισθώσεων (π.χ. μειώσεις καταβαλλομένων μισθωμάτων).
4. Μισθώσεις κάθε είδους γηπέδων (οικοπέδων και αγροτεμαχίων) χωρίς κτίσματα.
5. Μισθώσεις κτιρίων ή τμημάτων κτιρίων ή δομικών έργων που στεγάζουν βιομηχανίες, βιοτεχνίες, εργαστήρια, παρασκευαστήρια, υπηρεσίες με σημαντικό ηλεκτρομηχανολογικό εξοπλισμό. Στην κατηγορία αυτή ανήκουν μεταξύ άλλων και τα εργοστάσια, οι βιοτεχνικές εγκαταστάσεις, τα συνεργεία συντήρησης και επισκευής αυτοκινήτων, τα βαφεία, τα ξυλουργεία, τα παρασκευαστήρια τροφίμων, τα καθαριστήρια, τα σιδερωτήρια, τα οργανωμένα πλυντήρια ρούχων, τα αυτοτελή κέντρα μηχανογράφησης καθώς και τα εργαστήρια ερευνών και εκπαίδευσης, διυλιστήρια και οι σταθμοί παραγωγής ενέργειας.
6. Μισθώσεις κτιρίων ή τμημάτων κτιρίων ή δομικών έργων που χρησιμοποιούνται για αποθήκευση αγαθών, φύλαξη αντικειμένων ή στέγαση ζώων. Στην κατηγορία αυτή ανήκουν μεταξύ άλλων και οι γενικές αποθήκες, οι αγροτικές αποθήκες, τα λιμενικά υπόστεγα, οι αποθήκες καταστημάτων (αλλά και κατοικιών), οι αποθήκες μουσείων, σταύλοι, βουστάσια, χοιροστάσια, ορνιθοτροφεία κλπ.
7. Μισθώσεις κτιρίων ή τμημάτων κτιρίων ή δομικών έργων για στάθμευση αυτοκινήτων, δικύκλων ή τρικύκλων, πρατήρια υγρών καυσίμων και πλυντήρια αυτοκινήτων.
Σύμφωνα με το Π.Δ. 100/2010, οι ελάχιστες αμοιβές των ενεργειακών επιθεωρητών καθορίζονται σύμφωνα με τον ακόλουθο πίνακα:
| Επιθεωρούμενοι χώροι | Αμοιβή /τ.μ. | Ελάχιστη αμοιβή |
| ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΕΣ με χρήση κατοικίας (εξαιρούνται οι αποθήκες-θέσεις στάθμευσης) | 1,00 ευρώ/τμ | 200 ευρώ για ολόκληρο το κτίριο |
| ΜΟΝΟΚΑΤΟΙΚΙΕΣ (εξαιρούνται οι αποθήκες-θέσεις στάθμευσης) | 1,50 ευρώ/τμ | 200 ευρώ για μονοκατοικία 50 τμ. και άνω |
| ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΑ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΩΝ (εξαιρούνται οι αποθήκες-θέσεις στάθμευσης) | 2,00 ευρώ/τμ | 150 ευρώ για διαμέρισμα 50 τμ. και άνω |
| ΓΡΑΦΕΙΑ-ΚΑΤΑΣΤΗΜΑΤΑ κλπ(εξαιρούνται οι αποθήκες - θέσεις στάθμευσης) | 2,50 ευρώ/τμ | 300 ευρώ για χώρο 50 τμ. και άνω |
| έως 1000 τμ | ||
| ΓΡΑΦΕΙΑ-ΚΑΤΑΣΤΗΜΑΤΑ κλπ | 1,50 ευρώ/τμ για το εμβαδόν πέραν των 1.000 | |
